Pourquoi le financement ne peut pas être dissocié de l’exécution d’un projet

Dans l’immobilier, le financement est souvent perçu comme une étape préliminaire : quelque chose que l’on met en place au début, que l’on valide, puis que l’on met de côté pendant que le « vrai travail » commence. Cette séparation, bien que courante, constitue l’une des idées reçues les plus persistantes dans le développement et l’investissement immobiliers. En réalité, le financement et l’exécution d’un projet sont profondément interdépendants. Lorsqu’ils sont traités comme des processus distincts, les projets s’exposent à des risques inutiles, à des inefficacités et à des opportunités manquées.

Comprendre pourquoi le financement ne peut être séparé de l’exécution est essentiel pour toute personne impliquée dans l’immobilier résidentiel ou commercial, en particulier dans l’environnement de marché complexe et fluctuant d’aujourd’hui.

Le financement façonne le projet dès le départ

Tout projet immobilier commence par une idée, mais c’est le financement qui détermine ce que cette idée peut réellement devenir. La structure du capital influence l’ampleur du projet, les délais, les matériaux, le phasage et même le type de locataires ou d’acheteurs qu’il peut accueillir.

Les taux d’intérêt, les calendriers de remboursement, les clauses contractuelles et les exigences de liquidité ont tous un impact sur la manière dont un projet passe du concept à la réalisation. Une structure de financement qui semble viable sur le papier peut générer des tensions pendant la construction si les flux de trésorerie ne correspondent pas aux besoins réels de l’exécution. Lorsque le financement est conçu sans compréhension claire du déroulement opérationnel du projet, les frictions sont presque inévitables.

Plutôt qu’un accord statique, le financement agit comme un cadre dans lequel l’exécution doit s’inscrire.

L’exécution révèle les limites des hypothèses de financement

Aucun projet immobilier ne se déroule exactement comme prévu. Les évolutions du marché, les retards dans la chaîne d’approvisionnement, les changements réglementaires et les imprévus de construction font partie intégrante du secteur. Lorsque le financement est rigide ou déconnecté des réalités de l’exécution, ces défis sont amplifiés.

Par exemple, des retards d’autorisations peuvent entraîner des dépassements de coûts, lesquels peuvent à leur tour provoquer le non-respect de certaines clauses de prêt. Un décalage entre les calendriers de décaissement et les étapes de construction peut mettre sous pression la trésorerie. Dans ces situations, le problème ne relève pas uniquement de l’exécution ; il réside dans l’absence d’intégration des considérations financières dans la planification opérationnelle.

Une livraison efficace du projet nécessite des structures de financement capables d’absorber l’incertitude, et pas seulement des scénarios idéaux.

Les décisions de financement influencent les choix opérationnels

Le financement n’affecte pas seulement le fait qu’un projet avance ou non ; il influence la manière dont les décisions quotidiennes sont prises pendant l’exécution. Les choix concernant les entrepreneurs, les matériaux, le phasage ou même les stratégies de commercialisation sont souvent dictés par la disponibilité et le coût du capital.

Un projet financé par des capitaux à court terme et à coût élevé peut privilégier la rapidité au détriment de l’optimisation. À l’inverse, un financement à long terme avec des conditions flexibles peut permettre une exécution plus réfléchie, un meilleur contrôle de la qualité et de meilleures performances à long terme.

Cette dynamique illustre pourquoi le financement ne peut être considéré comme une fonction secondaire. Il façonne activement le comportement d’exécution à chaque étape.

Une approche intégrée réduit les risques

L’un des plus grands risques en immobilier apparaît lorsque les équipes de financement et d’exécution travaillent en silos. Lorsque les décisions financières sont prises sans l’apport de ceux qui assurent la réalisation du projet, certaines hypothèses restent non testées. De même, lorsque les équipes opérationnelles ne comprennent pas les contraintes financières, elles peuvent prendre des décisions qui augmentent involontairement l’exposition au risque.

Une approche intégrée, dans laquelle la stratégie de financement évolue parallèlement à la planification de l’exécution, permet d’identifier plus tôt les incohérences. Cette méthode offre la possibilité d’ajuster le périmètre, les délais ou la structure du capital avant que les problèmes ne s’enracinent.

Des professionnels expérimentés du secteur insistent souvent sur cette nécessité d’alignement. Par exemple, Thomas Marcantonio a construit son approche autour de l’idée que le financement doit soutenir la manière dont les projets fonctionnent réellement, et non la façon dont ils sont imaginés au départ.

Les conditions de marché exigent de la flexibilité

Dans des marchés stables, des structures de financement rigides peuvent parfois fonctionner sans difficulté. Dans des environnements volatils, c’est rarement le cas. Les fluctuations des taux d’intérêt, les changements de sentiment des investisseurs et l’évolution des critères de prêt peuvent tous affecter un projet en cours d’exécution.

Lorsque le financement est intégré au pilotage de l’exécution, les équipes sont mieux préparées à réagir. Elles peuvent refinancer de manière stratégique, ajuster le phasage ou renégocier les conditions avant que les tensions ne s’aggravent. Lorsque le financement est considéré comme un dossier clos, les options se réduisent et les décisions deviennent réactives plutôt que stratégiques.

La capacité à adapter le financement aux réalités de l’exécution n’est plus optionnelle ; c’est une compétence clé.

Le financement fait partie de la création de valeur à long terme

L’exécution d’un projet ne s’arrête pas à son achèvement. Les performances locatives, les coûts d’exploitation, les possibilités de refinancement et les options de sortie sont toutes influencées par les décisions de financement prises en amont. Un projet livré dans les délais mais grevé d’une dette rigide peut avoir du mal à performer sur le long terme.

Lorsque le financement est aligné sur les objectifs d’exécution, il soutient non seulement la livraison du projet, mais aussi sa durabilité. Cette vision considère le financement comme un fil conducteur continu tout au long du cycle de vie du projet, de la planification à la stabilisation, et au-delà.

Thomas Marcantonio souligne souvent que le succès des projets immobiliers repose sur cette continuité, où les stratégies de financement évoluent en phase avec les réalités du projet plutôt que de rester en décalage.

Repenser la relation entre financement et exécution

Séparer le financement de l’exécution peut sembler attrayant, car cela donne une illusion de simplicité. Toutefois, cette simplicité est souvent trompeuse. Les projets immobiliers sont des systèmes, non des séquences. Les décisions prises tôt se répercutent tout au long du cycle de vie, et le financement est l’une des variables les plus déterminantes de ce système.

Considérer le financement comme une composante active de l’exécution — plutôt que comme un simple obstacle préliminaire — permet une meilleure coordination, moins de surprises et des projets plus résilients.

Conclusion

Le financement ne peut être dissocié de l’exécution d’un projet, car il façonne les décisions, limite ou élargit les possibilités et réagit aux conditions réelles à mesure qu’elles évoluent. Lorsque financement et exécution sont alignés, les projets gagnent en flexibilité, en stabilité et en viabilité à long terme. Lorsqu’ils sont séparés, le risque augmente de manière discrète mais significative.

Dans un secteur défini par la complexité et l’incertitude, la pensée intégrée n’est pas un luxe. Elle constitue le fondement même d’un développement et d’un investissement immobiliers efficaces.